El barrio porteño con oportunidades: tiene propiedades baratas y suben los precios de las que son a estrenar

Tras un período de tres años de caída en la cotización del metro cuadrado a estrenar, un informe de Reporte Inmobiliario reveló que la zona de 60 manzanas del barrio de Almagro, comprendida entre la avenida Rivadavia hacia el sur, avenida Córdoba como límite norte y la avenida Medrano y la calle Gallo como fronteras oeste y este respectivamente, experimenta un incremento en su valor de venta de sus propiedades.

“Almagro es una zona muy buscada por los compradores, porque por un lado es un barrio tradicional con historia tanguera, buena opción de transportes por su ubicación céntrica e infraestructura educativa, comercial y cultural. Es muy solicitado por su cercanía a los beneficios que ofrece Caballito y con precios más atractivos”, afirma Maria Inés Kries, gerente comercial de Newland.

A pesar de que en el último año la cantidad de desarrollos inmobiliarios, con distintos grados de obra, en esta área de CABA se redujo de 39 a 35, del total de los emprendimientos registrados ninguno se encuentra finalizado. No obstante, tres construcciones cuentan con avances que superan el 90%, por lo que este año estarían finalizados. A su vez, 11 de los 35 desarrollos se encuentran recién comenzados con porcentajes de avance inferiores al 4%. Por su parte, el año con mayor número de desarrollos fue el 2010 cuando totalizaban 50 edificios en obra, según Reporte Inmobiliario.

“La transformación de propiedades en desarrollos modernos ha revitalizado el área mostrando su verdadero potencial. La oportunidad de invertir cerca de Palermo, pero a precios sustancialmente más bajos (los valores de venta en Palermo se ubican en los US$3324/m²), junto con una amplia oferta de propiedades nuevas y usadas, hace de Almagro una opción destacada para inversionistas”, agrega Hernán Nucifora, CEO de Global Investments.

De esta manera, el valor promedio actual del metro cuadrado en el barrio porteño de los emprendimientos en desarrollo se ubica en promedio en US$2953/m². Este valor presenta un incremento del 4,23% en relación al año anterior. Actualmente las cotizaciones se ubican en una franja que arranca en los US$2636 por metro cuadrado y llega hasta los US$3542/m², mientras que un año atrás el piso era de US$2433/m² y llegaban hasta los US$3432/m².

Si bien el valor aumentó con relación al año anterior, luego de 3 años consecutivos de baja aún se mantiene un 12,2% por debajo del máximo nominal registrado en el año 2019, en el que el precio promedio de venta era de US$3363/m².

Un dato a destacar es la predominancia de las unidades de uno y dos ambientes en los proyectos de este barrio, mientras que los departamentos de tres ambientes son menos comunes.

Por caso, en edificios en construcción en Almagro, un monoambiente de 33 metros cuadrados en avenida Corrientes al 3800, al contra frente, se comercializa por US$116.899, es decir, US$3542 por metro cuadrado.

En ejemplos de dos ambientes, se presentan:

• Un departamento, en un edificio en construcción con el 3% de obra, se vende por US$128.481 en la esquina de Billinghurst y avenida Córdoba.
• Una unidad de 49 m² en un proyecto que lleva el 40% de obra, en Guardia Vieja al 3700, presenta ticket de US$153.000.
• Un dúplex de 42 metros cuadrados en Gallo al 500 se vende por US$119.000.

“La zona más buscada de Almagro es la que va desde las avenidas Estado de Israel a Córdoba y de Billinghurst a la avenida Corrientes”, explica Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, que comercializa inmuebles en la zona, con valores que arrancan en los US$2200/m² para las unidades de dos ambientes y 60m².

Al hacer la comparación con el año anterior, un monoambiente a estrenar en el edificio Global Urbana Almagro, ubicado en Bartolomé Mitre al 3400, que ya fue completamente vendido, comercializaba sus unidades a partir de los US$1800 el metro cuadrado.

Otro ejemplo es el de un edificio ubicado en Quito al 4300, que ofrece unidades de dos ambientes y una superficie total de 52 m² desde US$121.000, tres ambientes y 75 m² por US$170.000 y cuatro ambientes de 84 m² con valores de venta que van desde los US$190.000 a US$210.000.

Los departamentos usados

El informe de Reporte Inmobiliario analiza la misma zona para calcular el valor de venta promedio para las propiedades usadas. En este caso, se comercializan en valores promedio de US$2143 por metro cuadrado para los monoambientes. Mientras que en el caso de las unidades de dos y tres ambientes el valor de venta parte de US$1948/m² y US$1830/m², respectivamente.

Por lo que puede llegarse a la conclusión de que el valor promedio de cotización desde el pozo se ubica un 49,6 % por encima del valor promedio solicitado por unidades usadas de entre uno y tres ambientes; mientras que la diferencia un año atrás era del 37%.

La rentabilidad en la zona: a cuánto se alquila un departamento

A la hora de comprar un inmueble, si uno no planea hacer la inversión para vivir, hay que preguntarse por la rentabilidad que se puede obtener al alquilarlo.

Actualmente, se necesitan 18,4 años de alquiler para recuperar la inversión, 24% menos de lo requerido un año atrás, según informa el último reporte de Zonaprop. Almagro se encuentra en la zona media de los barrios con mayor rentabilidad de la ciudad de Buenos Aires, con una renta promedio de retorno anual del 5,3% -en enero de 2023 había sido de 4,3%-.

De esta manera, el precio promedio de alquiler de un dos ambientes en el barrio porteño se ubica en $502.045 por mes para las unidades a estrenar y $378.093 en los departamentos usados.