Depósitos: cerca del récord de ocupación

El cuarto trimestre de 2021 comenzó con datos de mercado inmobiliario que podrían convertirlo en uno de los mejores años para el sector de depósitos y centros logísticos de Buenos Aires, según el Panorama de Inmuebles Logísticos elaborado por el Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.

A partir de la entrada de construcciones prealquiladas, la expansión del comercio electrónico y el crecimiento del consumo, se llegó a una absorción neta anual de 153.194 metros cuadrados, que alcanza los valores máximos a nivel histórico. Gran parte de la superficie contratada se explicó por la expansión de operaciones ya existentes.

Acompañando a este fenómeno, se produjo una baja en la tasa de vacancia que llegó a 14%, representando una disminución de 3,2 puntos porcentuales desde el inicio del año, aunque todavía esté lejos del 8,8% de promedio histórica. La vacancia más alta se registró en el submercado Zona Sur (19,7%) y la más baja en Zona Oeste (7,9%). En tanto, la superficie en construcción es de 109.026 metros cuadrados, de los cuales 95% entrará en mercado este año.

Al analizar los datos, Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, aseguró: “el activo inmobiliario de logística salió beneficiado del escenario de pandemia. Estamos en el mejor momento para apostar, sobre todo a la última milla, y aprovechar fábricas abandonadas y otras propiedades que quedaron obsoletas y transformarlas para esta demanda”.

En esa línea, puso el acento en que “la logística es una actividad con muy baja contaminación acústica o de emisiones. Entonces, se puede habilitar como un negocio muy importante para la última milla. La zona norte del Gran Buenos Aires puede tener un mayor potencial para hacer negocios hoy. Vicente López es una zona que no se está mirando, a nivel normativo no se está acoplando, pero sería ideal para la última milla, de la que se está ocupando solo el sur. San Martín, con muchas fábricas, tiene un potencial enorme no para los grandes volúmenes, sino para dos a cinco mil metros que un inversor normal puede asumir”, observó.

El precio promedio de alquiler se mantiene estable respecto del trimestre anterior, ubicándose en cinco dólares el metro cuadrado. El más alto se encuentra en clase A+, donde Zona Sur presenta un precio de US$5,9 m² y Triángulo de San Eduardo US$ 5,6 m².

Ocupación y precios

El gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, afirmó que “el mercado ya alcanzó un nivel de absorción neta de 153.194 metros cuadrados, valor que se dio por última vez en los años 2017 y 2018″.

“Sumado a la baja en la tasa de vacancia, hay un panorama favorable de cara al último trimestre, cuando se suele dar una mayor ocupación producto de alquileres temporales por el período festivo de fines de diciembre”, consignó.

En otro aspecto dijo que “el mercado sigue teniendo una deuda pendiente a nivel de precios, donde se ve una baja sostenida desde el primer trimestre de 2018, en parte explicado por el alza en el índice de vacancia y por la estabilidad del dólar oficial”.

En ese sentido, de acuerdo con el análisis de la empresa inmobiliaria, el radio de 30 a 45 kilómetros es el que muestra mejor absorción neta, con 65% del total, y también concentra la mayor parte de la superficie en construcción, ya que suma 75.000 metros cuadrados. La franja de 15 a 30 km. presenta la vacancia más baja (8,7%) y el precio más alto de alquiler pedido, que alcanza los 6,2 dólares el metro cuadrado.

El especialista recordó, que entre 2019 y 2020, se dio el pico de crecimiento, “luego bajó tres puntos y hoy está en 14%, con lo que se puede prever que a fines de 2022 o principios de 2023, esté en una tasa de un dígito, similar a la histórica de alrededor de nueve por ciento”, precisó el directivo.